房地产业“傍名牌”乱象

　随着万科、绿地等一批知名房地产品牌的广为人知，房地产业“傍名牌”的闹剧也愈演愈烈文 武扬虽然不温不火的楼市小阳春并未因甲型H1N1流感的突袭而早早打烊，但是经历了“拐点”和“洗牌”的房地产开发企业都对一个严峻的现实毋庸置疑——房地产卖方市场不复存在，品牌竞争时代全面来临。

　　对于房地产开发企业来说，每一个楼盘的成功不仅仅是实现了利润，更重要的是提升了自身的品牌价值。但是，随着万科、绿地等一批知名房地产品牌的广为人知，房地产业“傍名牌”的闹剧也愈演愈烈。且看，近年来房地产业“傍名牌”之乱象。

　　香榭里 VS 香榭丽 —— 房地产案名“傍名牌”

　　业界人士都对我国房地产领域注册商标及无形资产保护第一案记忆犹新，此案打响了房地产业界反击案名（即楼盘名称）遭遇李鬼的第一枪。自1997年开始，深圳美地置业公司投资约15亿元开发“香榭里花园”，但是短短几年里，仅在我国一二线城市中就出现了50个以上案名与“香榭里”相同或近似的项目。上海的“香榭丽花园”甚至导致深圳美地置业公司在上海的拓展计划一度搁浅。2003年，愤怒的深圳美地置业公司以侵犯“香榭里”商标为由将上海龙仓置业有限公司和上海外滩房屋置换开发有限公司诉至法庭。此案诉讼标的高达1440万元！对房地产业界来说，可谓一案惊醒梦中人。

　　类似的事例是，继SOHO中国有限公司开发“现代城”之后，全国各地不计其数的“xx现代城”项目蜂拥而出。在离“现代城”不远的地方和北京市石景山区分别出现了以“后现代城”、“西现代城”为案名的楼盘项目。“后现代城”曾用广告语“后现代城在现代城的后面”。甚至“后现代城”的销售人员也对来看房的人说，是潘石屹开发的。SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹无奈地对记者说:“这回我真的有点生气了。”

　　万科 VS“万科” —— 房地产商号“傍名牌”

　　作为房地产业行业领跑者的万科集团，因其商号（即企业名称）遭到疯狂克隆，而惹了一脑门子官司。2005年6月，国家商标局认定“万科”商标为驰名商标之后，一边是万科集团高举打假大旗四处维权，一边是万科集团的法务经理们烦恼陡增。

　　2005年8月，上海市第一中级人民法院受理了万科企业股份有限公司对上海万科投资管理有限公司提起的民事诉讼，理由是根据我国法律，“万科”作为驰名商标，他人不得注册相同的商号，而原本与房地产界的万科集团无任何关系的上海万科投资管理公司却违反了这一规定。

　　在此案前后，万科集团曾粗略统计，仅上海一地就有林林总总冠以“万科”商号的企业共计34家，其中只有17家与万科集团有关联。与万科集团无关的17家企业，涉及的行业包括表业、木业、快递业、机电设备、仪器仪表、汽车租赁、投资管理、房地产咨询等。除上海以外，在西安、北京、天津、重庆、贵州、江苏、山东等地都有众多冒牌“万科”企业，这些企业分布于各行各业，生产着各式各样的“万科”牌产品，惊人地侵蚀着万科这一驰名品牌的信誉。于是万科集团四处打假，举步维艰。

　　枫丹丽舍 VS 森林大第 —— 房地产建筑设计“傍名牌”

　　在房地产业，建筑设计的着作权争讼，时常见诸报端。最着名的一起案例，于2004年2月在北京市第一中级人民法院开庭审理。此案原告是北京枫丹丽舍房地产开发有限公司、北京爱立斯房地产开发有限公司，被告是北京天龙苑房地产开发有限公司、北京国电华北电力工程有限公司。案件起因于2002年，原告发现被告设计和开发的“森林大第”楼盘建筑外观与其开发的“枫丹丽舍”几乎完全一致，工程图纸也有抄袭迹象。原告认为，被告未经许可，擅自抄袭原告的设计图纸，并仿照原告建筑物的风格和效果，其行为已经使消费者对产品发生混淆，据此要求被告停止侵权，书面赔礼道歉并赔偿经济损失620万元。

　　紫峰大厦 VS 紫峰 —— 商标抢注“傍名牌”

　　2008年4月，由绿地集团开发的江苏省地标性旗舰建筑、南京最高建筑“绿地广场·紫峰大厦”举办了隆重的产品推介会，并宣布面向全球正式租售。仅仅时隔5天之后，媒体就披露，早在2006年2月一位叫刘飞的小伙子就申请了“紫峰”商标。刘飞申请注册的类别与紫峰大厦的经营范围相同。这就意味着，一旦刘飞拿到国家商标总局颁发的证书，紫峰大厦便不能再叫“紫峰大厦”，否则将构成侵权。尽管“绿地”已经被国家商标局认定为驰名商标，但是“紫峰”二字却不在保护之列。

　　“绿地”成为中国驰名商标之路，充满了艰难和坎坷。上海绿地集团自1992年开始经营“绿地”品牌，却一直没有申请“绿地”商标。据知情人介绍，2002年11月某市绿地房产公司申请注册“绿地”商标，2004年6月21日为初审公告日期，专用权使用期限为2004年9月21日到2014年9月20日。2004年9月20日，也就是某市绿地房产公司的“绿地”商标即将注册成功的前一天，上海绿地集团向国家商标局提交了“绿地”商标异议书，中止了“绿地”注册商标审批程序，自此上海绿地集团与某市绿地房地产公司展开了马拉松式的较量。直到2007年上海绿地集团才以受让的方式获得“绿地”商标。也就是说，直到2007年，上海绿地集团才真正拥有“绿地”商标。

　　从被动维权到主动出击遭遇“傍名牌”的房地产企业，维权之路凶多吉少。以万科为例，对于发现“同名”的企业，万科通常的做法是申请当地工商局依法变更。通过这个途径，万科在北京、贵阳、淮安三个城市成功使三个企业更名。但更多的情况下，万科向工商局递交的申请没有结果。另外，万科对与自己案名“同名”楼盘的打假行动，也是屡屡碰壁。比如，并非由万科开发的湖南四季花城、杭州四季花城、上海三湘四季花城等，都将“四季花城”在当地申报注册为地名，然后将这一“地名”作为楼盘名称。因为商标权不能对抗地名使用权，所以这些“四季花城”案名的使用，往往被行政、司法机关认为是合理合法的。由此可见，遏制“傍名牌”的维权行动失败原因是多方面的：各地行政执法宽严不一、调查取证的困难、法律法规之间的冲突等等。

　　当然，知名房地产企业并未因维权困难而放慢品牌保护的脚步。房地产企业纷纷制定自己的知识产权战略，并予以有效的实施。比如，将案名、商号等申请为注册商标，同时运用联合商标和防御商标策略，或进一步将其申请为驰名商标；将一些独创性的建筑设计和建筑技术申请专利，寻求专利保护；将案名、商号等提前申请为网络域名等等。

　　在整个地球村的漫漫经济长冬中，品牌是房地产企业寥寥无几的御寒衣之一。保卫品牌，共渡时艰，迎接春天，是房地产业界的共识。

　　(作者系北京市世方永泰律师事务所律师)